Ngân sách 100 triệu có bán được bất động sản không?

100 triệu ngân sách quảng cáo ra được bao nhiêu lead và bao nhiêu cọc?

200 đến 666 lead thô, và 2,7 đến 9 hợp đồng cọc. Đó là dải, không phải một con số, và dải rộng gấp ba lần là điều bình thường trong ngành này.

Phép tính chỉ có hai biến. Biến thứ nhất là CPL — chi phí mỗi lead thô. Biến thứ hai là tỷ lệ lead thô đi hết phễu ra cọc, ở dữ liệu của chúng tôi là 1,35%.

CPL tính trên lead đã lọc trùng.

Đọc bảng này theo chiều ngược lại thì rõ hơn: nếu bạn cần chắc chắn ra ít nhất 3 cọc, mọi phân khúc đều làm được với 100 triệu. Nếu bạn cần 10 cọc, không phân khúc nào làm được. Đó là ranh giới thật của mức ngân sách này.

Chi tiết cách CPL biến động theo kênh và giai đoạn dự án nằm ở bài CPL bất động sản 2026 là bao nhiêu.

Có dự án thật nào chạy 100 triệu ra cọc không?

Có. Tháng 2–3/2026, chúng tôi vận hành một chiến dịch cho dự án liền kề nghỉ dưỡng tại Nha Trang, ngân sách 100 triệu, trong 2 tháng. Chiến dịch đóng góp vào 10 căn liền kề bán ra, 12 tỷ mỗi căn — tổng 120 tỷ giá trị hàng.

Chi phí quảng cáo bằng 0,083% giá trị hàng, tức 10 triệu mỗi căn.

Cần nói thẳng ba điều về con số này.

Thứ nhất, đây là kết quả tốt nhất trong bốn dự án chúng tôi có dữ liệu, không phải mức trung bình. Trung bình bốn dự án là 20,5 triệu mỗi sản phẩm — quy ra 100 triệu cho khoảng 5 sản phẩm, không phải 10.

Thứ hai, sản phẩm 12 tỷ có tệp khách hẹp nhưng mỗi giao dịch lớn, nên tỷ lệ chi phí trên doanh thu tự nhiên tốt hơn. Cùng 100 triệu đổ vào căn hộ 3 tỷ ở khu vực đông đối thủ đấu giá sẽ không cho tỷ lệ đó.

Thứ ba, bán được hàng là công của sản phẩm, chính sách bán hàng và đội sale của sàn — quảng cáo chỉ là một mắt xích. Cách nói đúng là "chiến dịch đóng góp vào 10 căn", không phải "chúng tôi bán 10 căn".

Bốn dự án, 4,2 tỷ ngân sách, 205 sản phẩm, 885 tỷ giá trị hàng — cách chúng tôi tính tỷ lệ chi phí trên doanh thu nằm ở bài chi phí quảng cáo chiếm bao nhiêu phần trăm doanh thu.

Vì sao mức sàn là 30 triệu/tháng chứ không phải 100 triệu?

Vì 30 triệu là ngưỡng dữ liệu, không phải ngưỡng kết quả.

Dưới 30 triệu/tháng, số lead mỗi tuần quá ít để phân biệt "quảng cáo này tốt" với "tuần này may". Bạn vẫn ra lead, nhưng không tối ưu được, và tháng sau lặp lại đúng những sai lầm của tháng trước vì không có cách nào biết mình sai ở đâu.

Con số này khớp với mặt bằng công khai. SEONGON đặt ngân sách khuyến nghị cho ngành bất động sản ở 495.000đ/ngày, tức khoảng 14,85 triệu/tháng — và đó chỉ là Google Ads, một kênh (SEONGON, cập nhật 01/07/2026). Cộng thêm một kênh thứ hai là đã chạm 30 triệu.

Mốc thời gian cũng vậy: 5–7 ngày là tối thiểu để đánh giá một chiến dịch. Tắt sớm hơn thường giết nhầm nhóm quảng cáo đang trong giai đoạn học.

Với 100 triệu nên chạy mấy kênh?

Một, tối đa hai. Đây là quyết định quan trọng nhất ở mức ngân sách này, và cũng là chỗ nhiều sàn làm hỏng.

Chia 100 triệu cho bốn kênh thì mỗi kênh còn 25 triệu — dưới sàn. Kết quả là bốn tập dữ liệu mà không tập nào đủ để kết luận, và bạn đã tiêu hết tiền để mua sự mơ hồ.

Google Search đắt nhất: sàn của nó (550k) còn cao hơn trần của Meta (550k) một chút. Nhưng đắt không có nghĩa là tệ — Google Search bắt nhu cầu chủ động, người gõ "giá căn hộ [tên dự án]" đang ở gần cuối phễu hơn nhiều so với người lướt Facebook. Với ngân sách 100 triệu và một dự án đã có nhận diện, Google Search ít lead nhưng lead nặng hơn.

Quy tắc thực dụng: dự án mới, chưa ai biết tên → dồn Meta. Dự án đã có nhận diện, cần lead nóng → Google Search. Chia đôi chỉ hợp lý khi bạn đã có dữ liệu từ giai đoạn trước để biết kênh nào ăn.

Nên tiêu hết 100 triệu trong một tháng hay chia ra?

Chia hai tháng.

Lý do chọn hai tháng không nằm ở quảng cáo mà nằm ở khách. Chu kỳ ra quyết định mua bất động sản dài, một người thấy quảng cáo hôm nay có thể đi xem sau ba tuần. Dồn hết vào 30 ngày nghĩa là tắt quảng cáo đúng lúc nhóm khách đầu tiên bắt đầu chín.

Dự án Pearl Bay ở trên chạy đúng 2 tháng với đúng 100 triệu.

Ngân sách nhỏ thất bại vì thiếu tiền hay vì phễu?

Thường là vì phễu. Và đây là phần đắt nhất mà ít sàn chịu nhìn.

Hai bước đầu đã ăn mất 70% lead — và cả hai đều không nằm ở tay người chạy quảng cáo. Lọc trùng là việc của quy trình. Kết nối được hay không là việc của tốc độ gọi lại và của telesale.

Điều đó mở ra một đòn bẩy rẻ. Giả sử bạn nâng được tỷ lệ kết nối từ 50% lên 65% — bằng quy trình gọi lại nhanh hơn, chia lead đều hơn, hoặc đơn giản là gọi thêm lần thứ hai. Toàn bộ phễu phía sau giữ nguyên, số cọc tăng 30%, và bạn không tốn thêm một đồng quảng cáo nào. Rẻ hơn nhiều so với việc xin sếp thêm 30 triệu.

Mức 65% ở đây là ví dụ minh hoạ, không phải con số chúng tôi đo được — điểm cần nhớ là đòn bẩy nằm ở bước kết nối, và nó nhân thẳng vào kết quả cuối.

Con số 1,35% này, để đối chiếu, nằm trên khung tham chiếu 0,4–1,2% mà NAR ước tính cho thị trường Mỹ, dẫn lại qua Inman.

Bối cảnh 2026: giao dịch đang giảm thì 100 triệu còn chạy được không?

Còn, nhưng biên an toàn hẹp hơn năm ngoái, và bạn phải biết điều đó trước khi bấm nút.

Số liệu Bộ Xây dựng quý II/2026: cả nước ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch thành công, bằng 71,5% quý I/2026 và 63,7% cùng kỳ 2025. Tồn kho từ 25/34 địa phương là 39.284 căn/nền, trong đó nhà riêng lẻ tăng 46,4% (Báo Chính phủ, 21/08/2026).

Ở Hà Nội, CBRE ghi nhận quý II/2026 có 8.590 căn hộ mở bán mới và 5.800 căn bán được — tỷ lệ hấp thụ 68%, giá sơ cấp trung bình 95 triệu/m² (Tin nhanh Chứng khoán, 07/07/2026).

Hệ quả thực tế với ngân sách 100 triệu: nguồn cung nhiều hơn, người mua có nhiều lựa chọn hơn, nên tiền quảng cáo không còn bù được cho một sản phẩm sai giá hoặc sai vị trí. Trong thị trường 2023 một dự án tồn có thể đẩy bằng ngân sách. Năm 2026 thì không.

Câu hỏi đúng cần hỏi trước khi duyệt 100 triệu không phải "ngân sách này đủ chưa", mà là "sản phẩm này có nằm trong nhóm 68% hấp thụ được không". Nếu câu trả lời là không, 100 triệu sẽ ra lead nhưng không ra cọc, và đó không phải lỗi của quảng cáo.

Con số 100 triệu này đắt hay rẻ so với phí môi giới?

Rẻ hơn mặt bằng ngành đáng kể.

OneHousing ghi nhận môi giới bất động sản thường chi 12–15% tổng hoa hồng của một hợp đồng cho quảng cáo (OneHousing).

Trên bốn dự án chúng tôi vận hành, chi phí quảng cáo bằng 0,475% giá trị hàng bán ra — tương đương khoảng 9,5% phí môi giới sàn thực nhận, với mức phí môi giới bình quân 5% giá bán. Dải chi tiết: 6,0% – 14,2% ở dòng căn hộ và thấp tầng, khoảng 1,3% ở dòng nghỉ dưỡng.

Lưu ý: 5% là mức bình quân bốn dự án, không phải phí đã xác nhận riêng của từng dự án. Mức này nằm trong vùng hợp lý — phí môi giới dự án sơ cấp tại Việt Nam đã lên 6–7% từ mức 3–5% năm 2019.

Với căn hộ 3 tỷ và phí môi giới 5%, một hợp đồng cọc mang về 150 triệu cho sàn. Ngân sách 100 triệu chỉ cần ra 1 cọc là đã hoàn vốn quảng cáo — và theo bảng đầu bài, dải kỳ vọng là 2,7–9 cọc.

Tóm tắt cho người ra quyết định

• 100 triệu là đủ để chạy thật, không phải để test. Kỳ vọng hợp lý: 200–666 lead thô, 2,7–9 cọc.
• Chia hai tháng, mỗi tháng 50 triệu. Không dồn một tháng, không dàn bốn tháng.
• Chạy một kênh, tối đa hai. Dự án mới → Meta. Dự án đã có nhận diện → Google Search.
• Đừng đánh giá chiến dịch trước 5–7 ngày.
• Trước khi xin thêm tiền, sửa phễu. Bước kết nối điện thoại là đòn bẩy rẻ nhất: cải thiện nó nhân thẳng vào số cọc, không tốn thêm ngân sách.
• Kiểm tra sản phẩm trước khi kiểm tra ngân sách. Quý II/2026 giao dịch chỉ bằng 63,7% cùng kỳ — tiền không bù được cho sản phẩm sai giá.
• Một cọc căn hộ 3 tỷ mang về ~150 triệu phí môi giới. Ngân sách 100 triệu hoàn vốn ở cọc đầu tiên.

Muốn xem cách chúng tôi dựng landing page từ chính dữ liệu phễu này, bài chi phí thiết kế landing page bất động sản có bảng giá và timeline đầy đủ.

---

Nếu bạn đang chạy một dự án và CPL không ổn định giữa các tuần, tôi nhận đọc tài khoản miễn phí và chỉ ra 3 điểm rò rỉ lớn nhất. Đặt lịch 30 phút.