Số liệu thật từ 4 sàn phân phối bất động sản, giai đoạn 2025–2026. Chi phí quảng cáo bằng 0,475% giá trị hàng bán ra — tương đương 24% của phí môi giới 2%. Trung bình 20,5 triệu đồng cho mỗi sản phẩm bán được. Chúng tôi vận hành toàn bộ ngân sách trong cả bốn dự án.
Không làm tròn, không chọn lọc. Đây là toàn bộ danh mục giai đoạn 2025–2026.
| Dự án | Sàn phân phối | Kỳ chạy | Ngân sách | Sản phẩm | Giá trị hàng | CP/SP | CP/doanh thu |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sky M Hạ Long | Thành Phát Global | T4 – T7/2025 | < 300 tr | 40 căn × 2,5 tỷ | 100 tỷ | 7,5 tr | 0,30% |
| Dự án Sun Group | Nam An Realty | 2025 – 2026 | 2 tỷ | 10 thấp tầng × 20 tỷ + 60 căn × 3,5 tỷ | 410 tỷ | 28,6 tr | 0,49% |
| Vinhomes Pearl Bay Nha Trang | Vietstarland | T2 – T3/2026 | 100 tr | 10 liền kề × 12 tỷ | 120 tỷ | 10,0 tr | 0,083% |
| Căn hộ Bình Dương + TP.HCM | Au Real | 2025 – 2026 | 1,8 tỷ | 85 sản phẩm × ~3 tỷ | 255 tỷ | 21,2 tr | 0,71% |
| Tổng | 4 sàn | 2025 – 2026 | 4,2 tỷ | 205 sản phẩm | 885 tỷ | 20,5 tr | 0,475% |
Chủ đầu tư và dự án: Sun Group · Vinhomes Pearl Bay Nha Trang · Sky M Hạ Long · Sycamore · Setia · Gladia Heights · The Ten
Với phí môi giới 2%: cứ 100 đồng phí sàn thu về thì 24 đồng là chi phí quảng cáo, 76 đồng còn lại là phần của sàn.
Đây là con số hầu như không ai trong ngành công bố. Phần lớn báo cáo quảng cáo bất động sản dừng ở chi phí mỗi lead — chỉ số nói rất ít về việc dự án có lãi hay không. Con số đáng đặt lên bàn họp là chi phí trên giá trị hàng bán ra.
Hiệu suất tỷ lệ nghịch với độ đại chúng của sản phẩm.
| Phân khúc | Giá sản phẩm | CP/doanh thu |
|---|---|---|
| Liền kề | 12 tỷ | 0,083% |
| Nhà phố dự án | 2,5 tỷ | 0,30% |
| Thấp tầng + căn hộ hỗn hợp | 3,5 – 20 tỷ | 0,49% |
| Căn hộ đại chúng | 3 tỷ | 0,71% |
Sản phẩm giá trị cao có tệp khách hẹp hơn, nhưng mỗi giao dịch lớn và số nhà quảng cáo đấu cùng bộ từ khoá ít hơn. Căn hộ đại chúng thì ngược lại: dễ tìm khách nhưng giá đấu cao và giá trị mỗi giao dịch thấp.
Chúng tôi công bố cả mô hình dự báo và kết quả thực tế để bất kỳ ai cũng đối chiếu được.
Từ dải CPL căn hộ 150.000–500.000đ và phễu chuyển đổi 1,35% lead thô ra hợp đồng cọc (xem bài phân tích CPL), mô hình dự báo chi phí mỗi hợp đồng là 11,1 – 37,0 triệu.
Thực tế bốn dự án độc lập, bốn sàn khác nhau: 7,5 – 28,6 triệu mỗi sản phẩm. Nằm trong vùng dự báo.
| Dự án | Thực tế | So với dự báo 11,1 – 37,0 tr |
|---|---|---|
| Sky M Hạ Long | 7,5 tr | Tốt hơn cả sàn dự báo |
| Vinhomes Pearl Bay | 10,0 tr | Sát sàn dự báo |
| Căn hộ Bình Dương + TP.HCM | 21,2 tr | Giữa dải — đúng phân khúc mô hình được xây cho |
| Dự án Sun Group | 28,6 tr | Gần trần dự báo |
So chặt hơn nữa thì phải so cùng phân khúc. Mô hình được xây cho căn hộ 3 tỷ, dự báo chi phí bằng 18,5–61,7% phí môi giới. Dự án Au Real đúng là phân khúc đó, thực tế 35,3% — nằm giữa dải. Ba dự án còn lại có sản phẩm giá trị cao hơn nên tỷ lệ tự nhiên tốt hơn và không so trực tiếp được.
Hai nguồn dữ liệu hoàn toàn độc lập — chi phí mỗi lead từ tài khoản quảng cáo, và kết quả bán hàng từ sàn — dẫn về cùng một vùng số.
Ngân sách 100 triệu trong 2 tháng, chuyển đổi 10 căn liền kề giá 12 tỷ mỗi căn. Chi phí quảng cáo bằng 0,083% giá trị hàng — hiệu suất cao nhất trong bốn dự án, và cũng là dự án gần nhất.
Đây là dự án trả lời trực tiếp câu hỏi phổ biến nhất chúng tôi nhận được: ngân sách nhỏ có bán được hàng giá trị cao không.
Dưới 300 triệu ngân sách trên Google, Zalo và Facebook chạy đồng thời, chuyển đổi 40 căn giá 2,5 tỷ — tổng 100 tỷ giá trị hàng, chi phí 7,5 triệu mỗi căn.
Ba nền tảng đảm nhiệm ba vai khác nhau: Google bắt nhu cầu chủ động, Facebook mở rộng tệp, Zalo chốt và chăm sóc.
Ngân sách 2 tỷ, chuyển đổi 70 căn: 10 căn thấp tầng giá 20 tỷ và 60 căn giá 3,5 tỷ. Tổng 410 tỷ giá trị hàng, chi phí quảng cáo 0,49% doanh thu.
Một điểm đáng lưu ý về cách đọc số liệu: nếu chỉ tính nhóm 10 căn thấp tầng, tỷ lệ chi phí là 1,00% và dự án này trông kém hiệu quả nhất. Tính đủ 70 căn thì còn 0,49%. Rất nhiều chiến dịch bị cắt ngân sách vì đánh giá trên kết quả chưa đếm đủ.
Ngân sách 1,8 tỷ trên các dự án Sycamore, Setia, Gladia Heights và The Ten, chuyển đổi 85 sản phẩm giá trung bình 3 tỷ — tổng 255 tỷ giá trị hàng.
Số lượng sản phẩm lớn nhất và nhiều dự án nhất trong bốn case, chứng minh năng lực vận hành song song. Tỷ lệ 0,71% là cao nhất vì căn hộ đại chúng là phân khúc đông đối thủ đấu giá nhất.
Kết quả bán hàng là công sức chung. Sản phẩm, vị trí, chính sách bán hàng và đội sale của sàn đều quyết định việc một căn có bán được hay không. Những con số trên là hiệu suất của phần chúng tôi chịu trách nhiệm — đưa đúng người quan tâm đến đúng sản phẩm với chi phí thấp nhất có thể — chứ không phải lời khẳng định rằng quảng cáo một mình tạo ra giao dịch.
Giá trị hàng được tính theo giá bán trung bình mỗi loại sản phẩm do sàn cung cấp. Chúng tôi vận hành toàn bộ ngân sách quảng cáo trong cả bốn dự án, không chia với đơn vị nào khác.
Nếu bạn đang chạy một dự án và muốn biết chi phí quảng cáo thật cho mỗi hợp đồng của mình, tôi nhận đọc tài khoản miễn phí và chỉ ra ba điểm rò rỉ lớn nhất.
Đặt lịch 30 phút